Margin pembiayaan, tempoh dan DSR: berapa banyak bank Islamik akan membiayai rumah anda

Jumlah yang bank Islamik sanggup biayai ditentukan oleh dua had yang berasingan, dan yang lebih rendah akan terpakai. Had pertama ialah margin pembiayaan: peratusan daripada harga belian atau nilai penilaian, mengikut mana yang lebih rendah, biasanya sehingga 90% untuk rumah pertama dan kedua, dan dihadkan kepada 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya yang dibiayai oleh individu di bawah langkah makroprudens Bank Negara Malaysia. Had kedua ialah kemampuan membayar, yang dinilai melalui nisbah khidmat hutang (DSR) berdasarkan pendapatan bersih, bersama tempoh pembiayaan maksimum 35 tahun dan had umur yang ditetapkan oleh bank.

Panduan ini sebahagian daripada panduan pembiayaan perumahan Islamik. Angka ialah contoh ilustrasi; setiap bank mempunyai polisi kredit sendiri.

Margin pembiayaan

Situasi	Margin lazim	Sumber had
Rumah pertama atau kedua yang dibiayai	Sehingga 90%	Polisi bank
Rumah ketiga dan seterusnya oleh individu	Maksimum 70%	Langkah makroprudens BNM
Skim jaminan kerajaan bagi pemohon layak	Boleh mencecah 100%	Syarat skim, contohnya jaminan kredit perumahan
Hartanah komersial, tanah kosong atau lelong	Biasanya lebih rendah	Polisi bank

Margin dikira atas nilai yang lebih rendah antara harga belian bersih dan nilai penilaian. Harga bersih bermakna selepas rebat atau diskaun pemaju. Contoh ilustrasi dengan kalkulator margin:

Harga RM500,000, nilai penilaian RM500,000, margin 90%: pembiayaan RM450,000, wang pendahuluan RM50,000.
Harga RM500,000, nilai penilaian RM470,000: pembiayaan 90% x RM470,000 = RM423,000; wang pendahuluan RM77,000.
Rumah ketiga, harga RM500,000, margin 70%: pembiayaan RM350,000; wang pendahuluan RM150,000.

Jurang penilaian adalah sebab biasa wang pendahuluan meningkat secara mengejut. Jika anda belum menandatangani perjanjian jual beli, minta bank membuat penilaian awal atau tanya anggaran nilai sebelum membayar deposit besar.

Tempoh dan had umur

Langkah BNM menghadkan tempoh pembiayaan perumahan kepada maksimum 35 tahun. Bank pula biasanya meletakkan had umur pada akhir tempoh, lazimnya sekitar 65 hingga 70 tahun, bergantung pada polisi dan jenis pekerjaan. Contoh ilustrasi:

Umur pemohon	Had umur bank (contoh 70)	Tempoh maksimum	Ansuran RM450,000 pada 4.00%
30	70	35 tahun	RM1,992.49
38	70	32 tahun	RM2,079.38
45	70	25 tahun	RM2,375.27

Tempoh yang lebih panjang merendahkan ansuran tetapi menambah jumlah keuntungan. Pada 35 tahun, jumlah keuntungan dalam contoh ialah RM386,844.26; pada 25 tahun, RM262,579.73. Perbandingan penuh ada dalam contoh kiraan ansuran bulanan.

Nisbah khidmat hutang (DSR)

DSR ialah jumlah komitmen bulanan, termasuk ansuran baharu, dibahagi pendapatan bulanan bersih. BNM tidak menetapkan satu had DSR untuk semua bank; sebaliknya dasar pembiayaan bertanggungjawab menghendaki bank menilai kemampuan berdasarkan pendapatan bersih selepas potongan berkanun. Setiap bank menetapkan had dalaman yang berbeza mengikut tahap pendapatan.

Contoh ilustrasi:

Gaji kasar RM9,400; selepas KWSP, PERKESO, EIS dan PCB, pendapatan bersih RM7,500.
Komitmen sedia ada: ansuran kereta RM850 dan PTPTN RM200, jumlah RM1,050.
Ansuran rumah baharu RM1,992.49.
DSR = (RM1,050 + RM1,992.49) / RM7,500 = 40.6%.

Jika had dalaman bank 60%, ruang komitmen maksimum ialah 60% x RM7,500 - RM1,050 = RM3,450 sebulan. Pada 4.00% selama 35 tahun, ini bersamaan pembiayaan sekitar RM779,000. Namun had bank tidak sama dengan jumlah yang selesa untuk keluarga anda; uji kemampuan pada kadar lebih tinggi seperti dalam SBR, OPR dan kadar terapung.

Apa yang dikira sebagai komitmen

Ansuran pembiayaan rumah dan kenderaan, pembiayaan peribadi dan PTPTN.
Kad kredit, biasanya peratusan tertentu daripada had atau baki tertunggak mengikut polisi bank.
Jaminan yang anda berikan untuk pinjaman orang lain mungkin diambil kira.
Pembiayaan bersama: komitmen dan pendapatan kedua-dua pemohon dinilai.

Bank menyemak rekod melalui CCRIS Bank Negara Malaysia dan agensi pelaporan kredit. Tunggakan dalam 12 bulan terakhir boleh menjejaskan kelulusan walaupun DSR rendah. Lihat sebab permohonan ditolak.

Pembiayaan bersama: kelebihan dan risiko

Memohon bersama pasangan, adik-beradik atau ibu bapa boleh menaikkan jumlah yang layak kerana pendapatan digabungkan. Namun beberapa perkara perlu difahami sebelum menandatangani:

Tanggungjawab penuh. Setiap peminjam lazimnya bertanggungjawab ke atas keseluruhan baki, bukan separuh sahaja. Jika seorang berhenti membayar, bank boleh menuntut daripada yang lain.
Rekod kredit dikongsi. Tunggakan akan muncul dalam CCRIS kedua-dua pemohon.
Pemilikan dan pembiayaan perlu sepadan. Bank biasanya mensyaratkan peminjam bersama juga ialah pemilik bersama, atau sebaliknya.
Takaful. Pastikan perlindungan MRTT atau MLTT meliputi kedua-dua pemohon; lihat MRTT atau MLTT.
Perubahan hidup. Perceraian, perpindahan atau kematian menjadikan penyusunan semula pemilikan rumit dan mungkin memerlukan pembiayaan semula.

Bincangkan perkara ini secara terbuka dan simpan rekod siapa membayar apa, terutamanya jika peminjam bersama bukan pasangan suami isteri.

Cara meningkatkan kelayakan secara sihat

Kurangkan atau selesaikan komitmen kecil seperti baki kad kredit sebelum memohon.
Pertimbangkan pemohon bersama yang mempunyai pendapatan tetap.
Pilih rumah yang membolehkan wang pendahuluan lebih besar.
Sediakan bukti pendapatan tambahan yang konsisten, contohnya penyata cukai dan penyata bank, jika anda bekerja sendiri.
Elakkan memanjangkan tempoh hingga had umur semata-mata untuk lulus DSR jika ansuran masih ketat.

Skim yang membantu pembeli pertama diterangkan dalam skim rumah pertama, LPPSA dan KWSP.

Soalan lazim

Adakah pembiayaan Islamik mempunyai syarat kelayakan berbeza daripada konvensional?

Prinsip penilaian kredit sama: pendapatan, komitmen dan rekod kredit. Perbezaan biasanya datang daripada polisi bank, bukan daripada label Islamik.

Bagaimana rumah ketiga dikira?

Had 70% merujuk kepada pembiayaan perumahan ketiga dan seterusnya yang masih aktif atas nama individu. Pembiayaan bersama mungkin dikira untuk kedua-dua pemohon; tanya bank cara ia dikira untuk situasi anda.

Adakah bonus dan elaun dikira sebagai pendapatan?

Bergantung pada bank. Elaun tetap biasanya dikira; bonus dan komisen mungkin dikira secara purata atau dengan diskaun.

Bolehkah saya memendekkan tempoh kemudian?

Ya, sama ada melalui bayaran tambahan atau permohonan kepada bank. Lihat bayaran tambahan dan akaun fleksi.

Sumber rasmi

Bank Negara Malaysia — langkah makroprudens pembiayaan perumahan, dasar pembiayaan bertanggungjawab dan laporan CCRIS
AKPK — kursus dan kaunseling pengurusan kewangan sebelum membeli rumah
Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) — penyata cukai sebagai bukti pendapatan