SBR, OPR dan kadar terapung: bagaimana kadar keuntungan pembiayaan rumah ditentukan

Bagi pembiayaan rumah Islamik kadar terapung yang diluluskan sejak 1 Ogos 2022, kadar efektif anda lazimnya dikira sebagai Kadar Asas Standard (SBR) bank tambah margin yang tetap untuk tempoh tertentu, contohnya "SBR + 1.25%". SBR dikaitkan dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Dasar Monetari Bank Negara Malaysia, jadi apabila OPR berubah, SBR dan ansuran anda berubah mengikutnya. Pembiayaan yang lebih lama mungkin masih menggunakan kadar asas (BR) atau Base Financing Rate (BFR) bank, yang boleh berubah atas sebab lain selain OPR. Dalam struktur berasaskan jualan, kenaikan ini terhad oleh kadar siling.

Panduan ini sebahagian daripada panduan pembiayaan perumahan Islamik. Angka di bawah ialah contoh ilustrasi; semak OPR semasa di laman Bank Negara Malaysia.

Lapisan yang membentuk kadar efektif

Sebelum SBR diperkenalkan, pembiayaan runcit terapung dirujuk kepada kadar asas (BR) yang diperkenalkan pada 2015, dan sebelum itu kepada BLR atau BFR. Kadar asas bank mengambil kira kos dana bank, jadi ia boleh bergerak walaupun OPR tidak berubah. Tujuan SBR ialah menjadikan perubahan ansuran lebih mudah difahami: pelanggan hanya perlu memantau OPR.

Kesan perubahan kadar kepada ansuran

Contoh ilustrasi: pembiayaan RM450,000, 35 tahun, kadar efektif permulaan 4.00%.

Pengiraan ini mengandaikan kenaikan berlaku pada awal tempoh dan baki tempoh tidak berubah. Dalam amalan, bank mengira semula ansuran berdasarkan baki dan baki tempoh pada tarikh perubahan, jadi kesannya lebih kecil jika perubahan berlaku selepas beberapa tahun. Sesetengah bank mengekalkan ansuran dan menyesuaikan tempoh atau bahagian keuntungan dalam bayaran; perjanjian menerangkan kaedahnya.

Gunakan kalkulator ansuran dengan kadar yang berbeza untuk menguji kemampuan anda.

Contoh: perubahan kadar selepas sepuluh tahun

Kesan perubahan kadar lebih kecil apabila baki sudah berkurang. Teruskan contoh di atas: selepas 10 tahun pada 4.00%, baki pembiayaan ialah kira-kira RM377,481.48 dengan baki tempoh 25 tahun (300 bulan). Jika bank mengira semula ansuran berdasarkan baki dan baki tempoh:

Bandingkan dengan jadual sebelumnya: kenaikan 0.25 mata peratusan pada awal tempoh menambah RM68.03 sebulan, tetapi selepas sepuluh tahun hanya RM52.47. Sebabnya, keuntungan dikira atas baki yang lebih kecil. Ini juga bermaksud penurunan OPR memberi manfaat yang semakin kecil kepada pembiayaan yang sudah lama berjalan, dan perlu diambil kira apabila menilai sama ada pembiayaan semula berbaloi.

Membaca formula kadar dalam surat tawaran

Perhatikan perkara ini:

• Rujukan yang digunakan. SBR, kadar asas, BFR atau kadar tetap. Jika tawaran untuk pembiayaan semula baharu masih menyebut kadar asas, tanya sebabnya.
• Margin berperingkat. Contohnya SBR + 1.00% untuk tiga tahun pertama, kemudian SBR + 1.50%. Kira ansuran pada kedua-dua kadar.
• Kadar siling. Tentukan ansuran maksimum; lihat kadar siling dan kadar efektif.
• Notis perubahan. Bank lazimnya memaklumkan perubahan kadar secara bertulis atau melalui saluran digital sebelum ansuran baharu berkuat kuasa.
• Pakej berkaitan. Diskaun margin yang bergantung pada pembelian takaful atau akaun lain. Jika anda membatalkannya, margin mungkin naik.

Kadar tetap atau kadar terapung

Tiada pilihan yang sentiasa lebih murah. Jika anda merancang membiayai semula atau menjual dalam beberapa tahun, caj penyelesaian awal kadar tetap boleh menghapuskan kelebihan kepastian itu.

Rancangan jika kadar naik

1. Kira ansuran pada kadar efektif tambah 1 dan 2 mata peratusan.
2. Simpan dana kecemasan sekurang-kurangnya beberapa bulan ansuran.
3. Jika kadar naik dan ansuran sukar dibayar, hubungi bank sebelum tunggakan berlaku untuk bertanya tentang lanjutan tempoh atau penstrukturan semula.
4. Bandingkan dengan tawaran bank lain menggunakan kalkulator pembiayaan semula dan panduan pembiayaan semula.

Panduan margin, tempoh dan DSR menerangkan bagaimana bank menilai kemampuan anda sejak awal.

Soalan lazim

Adakah SBR sama untuk semua bank?

SBR dikaitkan dengan OPR, jadi ia bergerak serentak, tetapi margin setiap bank berbeza. Bandingkan kadar efektif akhir, bukan SBR sahaja.

Pembiayaan saya masih menggunakan BR atau BFR. Perlukah saya menukar?

Tidak semestinya. Pembiayaan sedia ada kekal mengikut terma asalnya. Tukar hanya jika kadar efektif baharu lebih rendah selepas mengambil kira kos pertukaran.

Jika OPR turun, adakah ansuran saya turun secara automatik?

Bagi pembiayaan yang dirujuk kepada SBR, kadar efektif lazimnya turun selepas SBR bank diselaraskan. Semak notis bank dan penyata anda untuk memastikan perubahan telah dibuat.

Adakah Musharakah Mutanaqisah juga menggunakan SBR?

Kadar sewa dalam Musharakah Mutanaqisah lazimnya dikaitkan dengan kadar rujukan yang sama seperti produk terapung lain, termasuk SBR bagi pembiayaan baharu. Perjanjian menyatakan formula dan kekerapan kajian semula kadar sewa; bacalah bahagian itu seperti anda membaca formula kadar efektif dalam Tawarruq.

Adakah kadar siling melindungi saya sepenuhnya?

Ia meletakkan had atas, tetapi had itu biasanya jauh di atas kadar semasa. Perlindungan sebenar ialah bajet yang mampu menampung kenaikan sederhana.

Sumber rasmi

• Bank Negara Malaysia — OPR terkini, jadual mesyuarat dasar monetari, penerangan SBR dan kadar asas yang diterbitkan bank
• AKPK — bantuan merancang bajet jika ansuran naik