Kadar siling vs kadar efektif: maksud sebenar harga jualan dan ibra' bulanan

Dalam pembiayaan rumah Islamik berasaskan jualan seperti Tawarruq, kadar siling (ceiling profit rate, CPR) ialah kadar maksimum yang digunakan untuk mengira harga jualan dan had atas ansuran anda, manakala kadar efektif (effective profit rate, EPR) ialah kadar yang sebenarnya anda bayar setiap bulan. Bank menetapkan harga jualan pada kadar siling kerana harga jualan dalam akad jual beli mesti diketahui dan tetap pada permulaan. Apabila kadar efektif lebih rendah, bank memberikan ibra' (rebat) setiap bulan sebanyak perbezaan antara ansuran pada kadar siling dan ansuran pada kadar efektif. Itulah sebabnya harga jualan dalam surat tawaran kelihatan jauh lebih besar daripada jumlah yang akan anda bayar jika kadar tidak naik.

Panduan ini sebahagian daripada panduan pembiayaan perumahan Islamik. Angka di bawah ialah contoh ilustrasi.

Kenapa perlu ada kadar siling

Dalam akad jual beli bertangguh, harga jualan perlu dipersetujui dengan jelas ketika akad dimeterai. Harga itu tidak boleh diubah selepas akad semata-mata kerana kos dana bank berubah. Namun pembiayaan rumah biasanya berjangka 25 hingga 35 tahun dan bank sendiri membiayai asetnya pada kadar yang berubah-ubah.

Penyelesaian yang diterima dalam amalan perbankan Islam di Malaysia ialah:

1. Harga jualan ditetapkan pada kadar siling yang cukup tinggi untuk meliputi kemungkinan kenaikan kadar.
2. Bank berjanji memberikan ibra' secara berkala supaya pelanggan hanya membayar mengikut kadar efektif yang berkaitan dengan kadar rujukan.
3. Kadar efektif tidak boleh melebihi kadar siling, jadi ansuran anda mempunyai had atas yang diketahui sejak awal.

Mekanisme ibra' dalam pembiayaan berasaskan jualan dikawal oleh dasar Bank Negara Malaysia mengenai ibra'. Cara pelaksanaan terperinci, termasuk formula, dinyatakan dalam perjanjian setiap bank.

Contoh kiraan langkah demi langkah

Andaikan pembiayaan Tawarruq RM450,000 selama 35 tahun (420 bulan), kadar siling 10.00% dan kadar efektif hari ini 4.00%.

Langkah-langkahnya:

1. Harga jualan ≈ RM3,868.53 x 420 = RM1,624,780.88. Inilah angka besar yang tertera dalam dokumen.
2. Ansuran yang anda bayar pada kadar efektif = RM1,992.49.
3. Ibra' bulanan = RM3,868.53 - RM1,992.49 = RM1,876.04.
4. Selagi kadar efektif kekal 4.00% sepanjang tempoh, jumlah yang anda bayar ialah RM836,844.26, bukan RM1.62 juta. Jumlah ibra' sepanjang tempoh ialah RM1,624,780.88 - RM836,844.26 = RM787,936.62.

Anda boleh menyemak kedua-dua angka dengan memasukkan 10% dan kemudian 4% dalam kalkulator ansuran.

Apa yang berlaku apabila kadar efektif naik

Kadar efektif biasanya dikira sebagai kadar rujukan tambah atau tolak margin. Jika kadar rujukan naik 0.25 mata peratusan, kadar efektif dalam contoh menjadi 4.25% dan ansuran naik kepada RM2,060.52, iaitu RM68.03 lebih. Ibra' bulanan berkurang dengan jumlah yang sama. Jika kadar naik ke 4.50%, ansuran menjadi RM2,129.66.

Kadar siling memberi perlindungan: walau setinggi mana kadar rujukan naik, ansuran tidak boleh melebihi RM3,868.53 dalam contoh ini. Namun kadar siling yang tinggi juga bermakna perlindungan itu jauh daripada kadar semasa. Ujian yang lebih berguna ialah bertanya, adakah anda mampu membayar jika kadar efektif naik 1 hingga 2 mata peratusan? Pada 6.00%, ansuran ialah RM2,565.85.

Penerangan cara kadar rujukan ditentukan ada dalam SBR, OPR dan kadar terapung.

Kadar siling dan ibra' semasa penyelesaian awal

Ibra' bukan sahaja diberi setiap bulan. Apabila anda menjual rumah atau membiayai semula sebelum tamat tempoh, baki harga jualan yang belum dibayar masih besar kerana ia dikira pada kadar siling. Bank kemudian memberikan ibra' ke atas keuntungan tertangguh supaya jumlah penyelesaian anda menghampiri baki pokok tambah keuntungan terakru dan caj yang dibenarkan. Contoh lengkap ada dalam kiraan ibra' penyelesaian awal.

Perbezaan dengan Musharakah Mutanaqisah dan kadar tetap

Lihat Tawarruq atau Musharakah Mutanaqisah untuk perbandingan penuh struktur.

Senarai semak kadar dalam surat tawaran

• Kadar efektif hari ini, dinyatakan dengan formula (contohnya SBR + x%).
• Kadar siling dan ansuran maksimum pada kadar siling.
• Harga jualan, dan pengesahan bahawa ia dikira pada kadar siling.
• Klausa ibra': bulanan, penyelesaian awal, penstrukturan semula dan semasa tunggakan.
• Sama ada margin di atas kadar rujukan berubah selepas tempoh promosi.

Jika dua bank menawarkan kadar efektif yang sama, kadar siling yang lebih rendah memberi had risiko yang lebih ketat dan boleh menjadi faktor penentu.

Soalan lazim

Adakah bank boleh menaikkan kadar siling selepas akad?

Kadar siling dan harga jualan ditetapkan dalam akad. Perubahan biasanya memerlukan akad baharu, contohnya semasa penstrukturan semula atau pembiayaan tambahan. Baca perjanjian anda dan tanya bank secara bertulis jika ragu.

Kenapa kadar siling bank A lebih tinggi daripada bank B?

Setiap bank menetapkan kadar siling sendiri. Kadar siling yang lebih tinggi tidak bermakna anda membayar lebih hari ini, tetapi ia menentukan had atas ansuran anda. Bandingkan kadar efektif dahulu, kemudian kadar siling sebagai had risiko.

Adakah ibra' bulanan dijamin?

Kewajipan memberi ibra' dan cara pengiraannya dinyatakan dalam perjanjian dan tertakluk kepada dasar BNM. Selagi anda membayar mengikut terma, ansuran dikira pada kadar efektif yang berkuat kuasa.

Adakah harga jualan memberi kesan kepada rekod CCRIS saya?

Rekod kredit biasanya memaparkan jumlah kemudahan dan baki mengikut amalan pelaporan bank. Jika anda melihat angka yang mengelirukan, minta penjelasan daripada bank dan semak laporan CCRIS anda melalui BNM.

Sumber rasmi

• Bank Negara Malaysia — dasar ibra' bagi pembiayaan berasaskan jualan dan keputusan Majlis Penasihat Syariah
• Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), dahulu OFS — jika pengiraan ibra' atau ansuran dipertikaikan
• Bursa Malaysia — maklumat platform Bursa Suq Al-Sila' yang digunakan untuk transaksi komoditi Tawarruq