Contoh kiraan ibra' semasa penyelesaian awal: berapa sebenarnya untuk menyelesaikan pembiayaan rumah

Apabila anda menyelesaikan pembiayaan rumah Islamik berasaskan jualan lebih awal, contohnya kerana menjual rumah atau membiayai semula, anda tidak membayar baki harga jualan penuh. Bank memberikan ibra' (rebat) ke atas keuntungan tertangguh yang belum menjadi hak bank, seperti yang dikehendaki oleh dasar ibra' Bank Negara Malaysia bagi pembiayaan berasaskan jualan. Secara ringkas: jumlah penyelesaian = baki harga jualan - ibra', dan hasilnya lazimnya menghampiri baki pokok + keuntungan terakru hingga tarikh penyelesaian + ansuran tertunggak dan caj yang dibenarkan, termasuk caj penyelesaian awal jika anda masih dalam tempoh terikat.

Panduan ini sebahagian daripada senarai semak pembiayaan rumah Islamik. Contoh di bawah ialah ilustrasi; formula tepat dinyatakan dalam perjanjian anda dan penyata penyelesaian (redemption statement) bank.

Formula asas ibra'

Dasar ibra' BNM menerangkan prinsip yang sama untuk penyelesaian awal, penstrukturan semula dan penyelesaian selepas tunggakan:

• Ibra' = keuntungan tertangguh - caj penyelesaian awal
• Jumlah penyelesaian = baki harga jualan + ansuran tertunggak + caj lewat bayar - ibra'

Keuntungan tertangguh ialah bahagian keuntungan dalam harga jualan yang berkaitan dengan tempoh selepas tarikh penyelesaian. Caj penyelesaian awal ialah caj yang dibenarkan dan dinyatakan dalam perjanjian, contohnya kerana penyelesaian dalam tempoh terikat. Bagi pembiayaan kadar terapung dengan kadar siling, sebahagian besar ibra' datang daripada jurang antara kadar siling dan kadar efektif. Lihat kadar siling dan kadar efektif.

Contoh 1: menjual rumah selepas lapan tahun

Andaian (ilustrasi): pembiayaan Tawarruq RM450,000, 35 tahun, kadar siling 10.00%, kadar efektif 4.00% sepanjang tempoh, tiada tunggakan, tempoh terikat tiga tahun telah tamat. Anda menyelesaikan pada pertengahan bulan ke-97.

1. Ansuran pada kadar siling: RM3,868.53 sebulan.
2. Baki harga jualan: 324 ansuran belum dibayar x RM3,868.53 = RM1,253,403.72.
3. Baki pokok pada kadar efektif selepas 96 ansuran: RM394,389.16.
4. Keuntungan terakru 15 hari: RM394,389.16 x 4.00% x 15/365 = RM648.31.
5. Caj penyelesaian awal: RM0 (di luar tempoh terikat).
6. Jumlah penyelesaian: RM394,389.16 + RM648.31 = RM395,037.47.
7. Ibra': RM1,253,403.72 - RM395,037.47 = RM858,366.25.

Selepas lapan tahun, anda telah membayar 96 x RM1,992.49 = RM191,279.04, tetapi baki pokok hanya turun RM55,610.84 kerana sebahagian besar ansuran awal ialah keuntungan. Jika rumah dijual RM560,000, hasil bersih sebelum kos jualan ialah RM560,000 - RM395,037.47 = RM164,962.53.

Contoh 2: membiayai semula dalam tempoh terikat

Andaian sama, tetapi anda menyelesaikan pada pertengahan bulan ke-25 dan perjanjian mengenakan caj penyelesaian awal 2% daripada jumlah pembiayaan asal jika diselesaikan dalam tiga tahun pertama (contoh; kadar dan asas caj berbeza antara bank).

Caj RM9,000 ialah kos sebenar keluar awal. Jika pembiayaan semula hanya menjimatkan RM100 sebulan, caj ini sahaja mengambil 90 bulan untuk ditebus. Kira dengan kalkulator pembiayaan semula dan baca panduan pembiayaan semula.

Ibra' semasa penstrukturan semula

Ibra' juga terpakai apabila pembiayaan lama distruktur semula dengan akad baharu, contohnya kerana kesukaran membayar. Dalam contoh 1, jika selepas lapan tahun pembiayaan distruktur semula untuk tempoh baharu, baki harga jualan lama RM1,253,403.72 tidak dibawa ke akad baharu. Sebaliknya, akad baharu dibuat atas jumlah yang hampir sama dengan baki pokok, keuntungan terakru dan tunggakan, iaitu sekitar RM395,000 dalam contoh ini, dan keuntungan baharu dikira untuk tempoh baharu. Ini mengelakkan keuntungan dikenakan dua kali bagi tempoh yang sama. Lihat tunggakan, penstrukturan dan lelong.

Bagaimana Musharakah Mutanaqisah berbeza

Dalam Musharakah Mutanaqisah, tiada harga jualan bertangguh, jadi tiada ibra' dalam bentuk yang sama. Penyelesaian awal dilakukan dengan membeli baki unit bahagian bank pada harga yang dipersetujui dalam perjanjian, biasanya bersamaan baki pembiayaan, ditambah sewa terakru dan caj yang dinyatakan. Hasilnya dari sudut wang tunai biasanya hampir sama. Lihat Tawarruq atau Musharakah Mutanaqisah.

Langkah praktikal semasa menjual atau membiayai semula

1. Minta penyata penyelesaian bertulis daripada bank dengan tarikh penyelesaian yang dirancang.
2. Semak bahawa penyata menunjukkan baki harga jualan, ibra' dan caj secara berasingan.
3. Bandingkan baki pokok dengan penyata tahunan atau jadual anda.
4. Tanya sama ada caj penyelesaian awal dikenakan dan pada asas apa.
5. Pastikan notis penyelesaian diberikan dalam tempoh yang dikehendaki perjanjian, kerana notis lewat kadangkala dikenakan caj.
6. Jika anda mempunyai MRTT sumbangan tunggal, tanya tentang nilai serahan atau pemulangan sumbangan. Lihat MRTT atau MLTT.

Senarai semak penyata penyelesaian

• Tarikh penyelesaian dan tarikh sah penyata.
• Baki harga jualan dan kaedah pengiraan ibra'.
• Keuntungan terakru hingga tarikh penyelesaian.
• Ansuran tertunggak dan caj lewat bayar, jika ada.
• Caj penyelesaian awal dan rujukan klausa perjanjian.
• Kos pelepasan gadaian atau penyerahan semula hak.

Jika angka tidak sepadan dengan kiraan anda dan bank tidak dapat menerangkannya secara bertulis, gunakan saluran dalam aduan kepada bank, BNM dan FMOS.

Soalan lazim

Adakah ibra' diberikan jika saya dalam tunggakan?

Dasar ibra' BNM juga meliputi penyelesaian akibat tunggakan dan penstrukturan semula. Tunggakan dan caj lewat bayar ditambah kepada jumlah penyelesaian, tetapi keuntungan tertangguh masih perlu dikira dengan ibra'. Lihat tunggakan, penstrukturan dan lelong.

Kenapa jumlah penyelesaian lebih tinggi daripada baki dalam aplikasi bank?

Baki yang dipaparkan mungkin tidak termasuk keuntungan terakru, caj atau ansuran yang belum diproses. Penyata penyelesaian rasmi adalah angka yang mengikat untuk tarikh tertentu.

Adakah penyelesaian separa juga mendapat ibra'?

Bergantung pada produk dan terma. Ada produk yang melayan bayaran besar sebagai penyelesaian separa dengan ibra', ada yang menganggapnya bayaran ansuran di hadapan. Lihat bayaran tambahan dan akaun fleksi.

Berapa lama penyata penyelesaian sah?

Penyata biasanya sah sehingga tarikh tertentu kerana keuntungan terakru bertambah setiap hari. Minta penyata baharu jika tarikh penyelesaian berubah.

Sumber rasmi

• Bank Negara Malaysia — dasar ibra' bagi pembiayaan berasaskan jualan
• Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), dahulu OFS — pertikaian jumlah penyelesaian
• Majlis Peguam Malaysia — mencari peguam untuk urusan pelepasan gadaian