Contoh kiraan ansuran bulanan pembiayaan rumah Islamik: kadar, tempoh dan jumlah keuntungan

Ansuran bulanan pembiayaan rumah Islamik dikira dengan formula anuiti yang sama seperti kebanyakan pembiayaan berjangka: ansuran = P x r / (1 - (1 + r)^-n), dengan P jumlah pembiayaan, r kadar keuntungan efektif setahun dibahagi 12, dan n bilangan bulan. Sebagai contoh ilustrasi, pembiayaan RM450,000 pada kadar efektif 4.00% selama 35 tahun memberi ansuran RM1,992.49 sebulan dan jumlah keuntungan RM386,844.26 jika kadar tidak berubah. Memendekkan tempoh kepada 30 tahun menaikkan ansuran kepada RM2,148.37 tetapi menjimatkan RM63,431.48 keuntungan.

Panduan ini sebahagian daripada senarai semak pembiayaan rumah Islamik. Semua angka ialah contoh; kadar sebenar bergantung pada tawaran bank dan kadar rujukan semasa.

Formula langkah demi langkah

Untuk RM450,000, 4.00% setahun, 35 tahun:

1. r = 4.00% / 12 = 0.333...% sebulan, iaitu 0.0033333.
2. n = 35 x 12 = 420 bulan.
3. (1 + r)^-420 ≈ 0.24717.
4. Ansuran = 450,000 x 0.0033333 / (1 - 0.24717) = 1,500 / 0.75283 ≈ RM1,992.49.

Angka 1,500 dalam langkah 4 ialah keuntungan bagi bulan pertama: RM450,000 x 4.00% / 12. Daripada ansuran RM1,992.49, hanya RM492.49 mengurangkan baki pada bulan pertama. Dalam pembiayaan Tawarruq, ansuran sebenar ialah ansuran kadar siling tolak ibra' bulanan, tetapi hasil bersihnya sama dengan formula pada kadar efektif. Lihat kadar siling dan kadar efektif.

Jadual kadar dan tempoh (RM450,000)

Jumlah keuntungan sepanjang tempoh, jika kadar kekal:

Dua pemerhatian penting daripada jadual ini:

• Beza 0.25 mata peratusan (3.75% berbanding 4.00%) pada 35 tahun bernilai RM66.92 sebulan atau RM28,103.80 sepanjang tempoh. Perbezaan margin kecil antara bank sangat bermakna.
• Tempoh 35 tahun berbanding 25 tahun pada 4.00% menurunkan ansuran sebanyak RM382.78 tetapi menambah keuntungan RM124,264.53.

Ulangi kiraan dengan angka anda dalam kalkulator ansuran.

Baki pembiayaan dari tahun ke tahun

Pada awal tempoh, sebahagian besar ansuran ialah keuntungan. Contoh RM450,000 pada 4.00% selama 35 tahun:

Dalam tahun pertama, anda membayar kira-kira RM23,909.88 ansuran, daripadanya RM17,890.44 keuntungan dan hanya RM6,019.40 pokok. Inilah sebabnya bayaran tambahan pada tahun-tahun awal paling berkesan, jika produk membenarkannya mengurangkan baki. Lihat bayaran tambahan dan akaun fleksi.

Jadual ini juga membantu apabila anda merancang menjual: baki selepas 10 tahun masih sekitar 84% daripada jumlah asal. Jumlah sebenar untuk menyelesaikan pembiayaan dikira dengan ibra'; lihat contoh kiraan ibra' penyelesaian awal.

Menguji kemampuan sebelum menerima tawaran

Ujian yang praktikal:

1. Ujian kadar: kira ansuran pada kadar efektif tambah 1 dan 2 mata peratusan. Pada 6.00%, ansuran RM450,000 selama 35 tahun ialah RM2,565.85.
2. Ujian pendapatan: jika satu pendapatan dalam isi rumah terhenti selama tiga bulan, adakah dana kecemasan cukup untuk ansuran dan perbelanjaan asas?
3. Ujian kos tambahan: tambah yuran penyelenggaraan strata, cukai pintu, cukai tanah dan takaful kepada ansuran.
4. Ujian kadar siling: ketahui ansuran maksimum pada kadar siling, walaupun kemungkinan mencapainya rendah.

Contoh: dua tawaran dengan kadar dan tempoh berbeza

Bank X menawarkan RM450,000 pada 3.95% selama 35 tahun. Bank Y menawarkan jumlah yang sama pada 4.10% tetapi hanya untuk 30 tahun kerana had umur anda. Kedua-dua angka ialah ilustrasi.

Bank X kelihatan lebih murah kerana kadarnya lebih rendah dan ansurannya lebih kecil, tetapi tempoh yang lebih panjang menjadikan jumlah keuntungannya RM48,404.05 lebih tinggi. Jika anda mampu ansuran RM2,174.39 dengan selesa, Bank Y lebih murah secara keseluruhan. Jika tidak, pilihan yang lebih adil ialah meminta Bank X menyebut harga untuk 30 tahun juga, kemudian membandingkan kadar pada tempoh yang sama. Prinsipnya: bandingkan kadar pada tempoh yang sama, kemudian pilih tempoh secara berasingan mengikut kemampuan.

Kesilapan biasa semasa mengira

• Menggunakan kadar siling sebagai kadar bayaran dan menyangka ansuran terlalu tinggi, atau sebaliknya mengabaikan kadar siling sepenuhnya.
• Lupa menambah takaful atau yuran guaman yang dibiayai kepada jumlah pembiayaan.
• Membandingkan ansuran dua tawaran dengan tempoh berbeza.
• Menganggap kadar promosi tahun pertama akan kekal sepanjang tempoh.

Soalan lazim

Kenapa ansuran bank berbeza sedikit daripada kalkulator?

Bank mungkin mengira keuntungan harian, membundarkan ansuran, atau memasukkan takaful dan kos yang dibiayai. Minta jadual bayaran daripada bank untuk angka tepat.

Adakah ansuran Musharakah Mutanaqisah dikira dengan cara sama?

Bayaran bulanan terdiri daripada sewa dan pembelian unit, tetapi untuk kadar yang sama hasilnya biasanya setara dengan formula anuiti. Lihat Tawarruq atau Musharakah Mutanaqisah.

Patutkah saya memilih tempoh paling panjang?

Tempoh panjang memberi ruang bajet tetapi lebih mahal. Pilihan yang seimbang ialah tempoh yang ansurannya selesa, dengan bayaran tambahan apabila mampu jika produk membenarkan.

Adakah ansuran pembiayaan bersama dibahagi dua?

Bank mengenakan satu ansuran untuk keseluruhan kemudahan dan kedua-dua peminjam bertanggungjawab ke atasnya. Cara anda berdua membahagikan bayaran ialah persetujuan peribadi; simpan rekod jika sumbangan tidak sama rata, kerana ia mungkin penting jika rumah dijual atau pemilikan berubah kemudian.

Bagaimana jika kadar berubah di tengah tempoh?

Bank mengira semula ansuran berdasarkan baki dan baki tempoh. Gunakan baki daripada penyata dan baki tempoh dalam kalkulator untuk anggaran.

Sumber rasmi

• Bank Negara Malaysia — OPR, maklumat produk pembiayaan dan dasar pendedahan
• AKPK — alat perancangan bajet dan kaunseling percuma