Bayaran tambahan dan pembiayaan fleksi Islamik: adakah bayaran lebih mengurangkan keuntungan?

Dalam pembiayaan rumah Islamik, bayaran tambahan hanya mengurangkan jumlah keuntungan jika produk anda melayannya sebagai penyelesaian separa yang mengurangkan baki pokok (dengan ibra' ke atas keuntungan tertangguh yang berkaitan), atau jika anda menggunakan produk fleksi yang mengira keuntungan atas baki selepas ditolak simpanan dalam akaun berkaitan. Dalam sesetengah produk berjangka biasa, bayaran lebih dianggap sebagai ansuran yang dibayar di hadapan: ia menangguhkan ansuran akan datang tetapi tidak semestinya mengurangkan keuntungan. Jadi, sebelum membuat bayaran tambahan, tanya bank secara bertulis bagaimana bayaran itu akan dilayan.

Panduan ini sebahagian daripada senarai semak pembiayaan rumah Islamik. Angka di bawah ialah ilustrasi.

Tiga cara bayaran lebih boleh dilayan

Sesetengah bank menetapkan jumlah minimum untuk penyelesaian separa, mengehadkan bilangan kali setahun, atau mengenakan caj dalam tempoh terikat. Terma ini ada dalam perjanjian dan Lembaran Pendedahan Produk; lihat cara membaca surat tawaran.

Contoh: bayaran RM30,000 selepas lima tahun

Andaian (ilustrasi): pembiayaan RM350,000, 30 tahun, kadar efektif 4.30% kekal, ansuran RM1,732.05. Selepas 60 ansuran, baki pokok RM318,074.88 dan baki tempoh 300 bulan. Anda membayar RM30,000 sebagai penyelesaian separa.

Pilihan A: kekalkan ansuran, pendekkan tempoh.

1. Baki baharu: RM318,074.88 - RM30,000 = RM288,074.88.
2. Dengan ansuran RM1,732.05, baki selesai dalam kira-kira 254 bulan, bukan 300.
3. Jumlah baki ansuran asal: RM1,732.05 x 300 = RM519,615.00.
4. Jumlah baki ansuran baharu: lebih kurang RM438,853.21.
5. Penjimatan keuntungan: RM519,615.00 - (RM438,853.21 + RM30,000) = kira-kira RM50,762, dan pembiayaan selesai hampir empat tahun lebih awal.

Pilihan B: kekalkan tempoh, kurangkan ansuran.

1. Ansuran baharu atas RM288,074.88 selama 300 bulan: RM1,568.69, iaitu RM163.36 lebih rendah.
2. Jumlah baki ansuran: RM1,568.69 x 300 = RM470,606.28 (dikira tanpa pembundaran).
3. Penjimatan keuntungan: RM519,615.00 - (RM470,606.28 + RM30,000) = RM19,008.72.

Pilihan A menjimatkan lebih banyak keuntungan; pilihan B memberi ruang aliran tunai. Jika bank melayan RM30,000 sebagai ansuran di hadapan sahaja, penjimatan keuntungan mungkin hampir sifar walaupun anda tidak perlu membayar ansuran selama kira-kira 17 bulan.

Ulangi dengan baki anda dalam kalkulator ansuran, menggunakan baki selepas bayaran sebagai jumlah pembiayaan.

Produk fleksi: bila ia berbaloi

Pembiayaan fleksi Islamik menghubungkan pembiayaan dengan akaun semasa. Contoh ilustrasi: baki RM318,074.88 dan simpanan RM30,000 dalam akaun berkaitan pada 4.30%. Keuntungan bulan itu dikira atas RM288,074.88, menjimatkan sekitar RM30,000 x 4.30% / 12 = RM107.50 untuk bulan tersebut. Kelebihannya, wang itu masih boleh dikeluarkan jika perlu.

Namun produk fleksi lazimnya:

• Mempunyai kadar efektif lebih tinggi daripada produk berjangka biasa. Beza 0.20 mata peratusan atas baki RM318,074.88 bernilai kira-kira RM53.01 sebulan.
• Mungkin mengenakan yuran bulanan atau tahunan untuk akaun semasa.
• Memerlukan disiplin: jika simpanan selalu rendah, anda membayar kadar lebih tinggi tanpa manfaat.

Kira titik pulang modal: produk fleksi hanya berbaloi jika purata simpanan dalam akaun cukup besar untuk menutup kadar dan yuran tambahan. Dalam contoh, simpanan purata perlu melebihi sekitar RM15,000 untuk menampung beza kadar 0.20% sahaja (RM53.01 / (4.30% / 12)), sebelum yuran.

Menggunakan KWSP untuk mengurangkan baki

Ahli KWSP boleh membuat pengeluaran daripada Akaun Sejahtera untuk mengurangkan atau menyelesaikan baki pembiayaan perumahan, tertakluk kepada syarat KWSP. Sebelum memohon:

1. Tanya bank sama ada bayaran KWSP dilayan sebagai penyelesaian separa yang mengurangkan pokok.
2. Bandingkan kadar keuntungan pembiayaan dengan kadar dividen KWSP yang anda jangka lepaskan; kedua-duanya berubah dari tahun ke tahun.
3. Pertimbangkan simpanan persaraan dan dana kecemasan.

Butiran skim ada dalam skim rumah pertama, LPPSA dan KWSP.

Soalan bertulis untuk bank sebelum membuat bayaran besar

Hantar soalan ini melalui e-mel atau saluran rasmi bank dan simpan jawapannya:

1. Adakah bayaran RM[jumlah] akan dilayan sebagai penyelesaian separa yang mengurangkan baki pokok?
2. Jika ya, adakah ibra' diberikan atas keuntungan tertangguh yang berkaitan, dan bagaimana ia ditunjukkan dalam penyata?
3. Adakah saya boleh memilih sama ada untuk memendekkan tempoh atau mengurangkan ansuran?
4. Adakah ada jumlah minimum, had bilangan atau caj, terutamanya dalam tempoh terikat?
5. Adakah ansuran bulanan perlu diteruskan selepas bayaran itu?
6. Bagaimana bayaran daripada KWSP dilayan berbanding bayaran tunai?

Jawapan bertulis penting kerana layanan bayaran berbeza antara produk, malah antara versi produk dalam bank yang sama. Jika jawapan bertentangan dengan perjanjian, perjanjian biasanya terpakai; minta bank menjelaskan percanggahan itu.

Bila tidak perlu membuat bayaran tambahan

• Anda belum mempunyai dana kecemasan sekurang-kurangnya beberapa bulan perbelanjaan.
• Anda mempunyai hutang lain dengan kadar lebih tinggi, contohnya kad kredit atau pembiayaan peribadi.
• Anda masih dalam tempoh terikat dan bayaran besar akan mencetuskan caj.
• Anda merancang membiayai semula dalam masa terdekat; kiraan berbeza, lihat pembiayaan semula.

Soalan lazim

Adakah bayaran tambahan dalam Tawarruq mengurangkan harga jualan?

Harga jualan tetap dalam akad. Penjimatan datang melalui ibra' apabila bayaran diterima sebagai penyelesaian separa. Lihat contoh kiraan ibra'.

Bolehkah saya mengeluarkan semula bayaran lebih?

Dalam produk fleksi, biasanya boleh mengikut terma. Dalam produk berjangka biasa, bayaran yang telah mengurangkan pokok biasanya tidak boleh dikeluarkan semula.

Bagaimana saya tahu bayaran telah mengurangkan pokok?

Semak penyata selepas bayaran: baki pokok sepatutnya turun dengan jumlah yang sama, dan jadual baharu atau tempoh baharu dinyatakan. Minta pengesahan bertulis jika tidak jelas.

Adakah Musharakah Mutanaqisah membenarkan pembelian unit lebih cepat?

Banyak produk membenarkan anda membeli lebih banyak unit bahagian bank lebih awal, yang mengurangkan sewa masa depan. Semak terma dan sebarang caj.

Sumber rasmi

• Bank Negara Malaysia — dasar ibra' dan keperluan pendedahan produk
• KWSP — pengeluaran untuk mengurangkan baki pembiayaan perumahan
• AKPK — merancang dana kecemasan dan pembayaran hutang