Contoh Kiraan dan Senarai Semak
Pembiayaan semula rumah Islamik: bila berbaloi, kos pertukaran dan kiraan titik pulang modal
Kira sama ada pembiayaan semula rumah Islamik berbaloi: penjimatan bulanan, kos guaman dan duti setem, tempoh terikat, takaful baharu, tukar konvensional ke Islamik dan pengeluaran tunai.
Pembiayaan semula rumah Islamik berbaloi apabila jumlah penjimatan bersih sepanjang tempoh anda bercadang menyimpan rumah melebihi semua kos pertukaran. Kos itu termasuk duti setem perjanjian baharu, yuran guaman, penilaian, disbursmen, caj penyelesaian awal bank lama jika masih dalam tempoh terikat, dan takaful baharu jika diperlukan. Cara cepat menilainya ialah tempoh menebus kos = jumlah kos / penjimatan bulanan. Sebagai contoh ilustrasi, baki RM320,000 dengan baki tempoh 25 tahun yang turun dari 4.60% kepada 4.00% menjimatkan RM107.80 sebulan; dengan kos RM7,700, tempoh menebus kos ialah 72 bulan.
Panduan ini sebahagian daripada senarai semak pembiayaan rumah Islamik. Semua angka ialah ilustrasi.
Langkah 1: kumpul angka pembiayaan semasa
Dapatkan daripada bank atau penyata:
- Baki pembiayaan pokok dan baki tempoh.
- Kadar efektif semasa dan formula rujukannya (SBR, BR atau BFR).
- Tarikh tamat tempoh terikat dan caj penyelesaian awal.
- Penyata penyelesaian anggaran untuk tarikh yang dirancang.
- Butiran takaful sedia ada, terutamanya MRTT sumbangan tunggal.
Jika pembiayaan anda berasaskan jualan, jumlah penyelesaian dikira dengan ibra'. Lihat contoh kiraan ibra' penyelesaian awal.
Langkah 2: senaraikan semua kos pertukaran
Contoh ilustrasi untuk baki RM320,000:
| Kos | Kiraan | Jumlah |
|---|---|---|
| Duti setem perjanjian baharu | 0.5% x RM320,000 | RM1,600 |
| Yuran guaman dokumen pembiayaan | 1.25% x RM320,000 (skala) | RM4,000 |
| SST atas yuran guaman | 8% x RM4,000 | RM320 |
| Disbursmen (contoh) | Carian, pendaftaran, pelepasan | RM780 |
| Penilaian (contoh) | Mengikut skala dan bank | RM1,000 |
| Caj penyelesaian awal bank lama | Di luar tempoh terikat | RM0 |
| Jumlah | RM7,700 |
Jika bank baharu menanggung yuran guaman dan SST, kos anda turun kepada RM3,380, atau lebih rendah jika disbursmen juga ditanggung. Semak sama ada tawaran "kos ditanggung" mempunyai syarat, contohnya tempoh terikat yang lebih panjang atau pemulangan kos jika anda keluar awal.
Langkah 3: kira penjimatan dan titik pulang modal
| Butiran | Kadar semasa 4.60% | Kadar baharu 4.00% |
|---|---|---|
| Ansuran, baki tempoh 25 tahun | RM1,796.88 | RM1,689.08 |
| Jumlah baki ansuran | RM539,062.77 | RM506,723.37 |
- Penjimatan bulanan: RM107.80.
- Tempoh menebus kos RM7,700: 7,700 / 107.80 = 71.4, dibundarkan kepada 72 bulan.
- Penjimatan bersih sepanjang 25 tahun: RM107.80 x 300 - RM7,700 = RM24,640.
- Jika kos hanya RM2,600 kerana bank menanggung sebahagian besar: tempoh menebus kos 25 bulan.
Masukkan angka anda dalam kalkulator pembiayaan semula. Jika anda bercadang menjual dalam tempoh kurang daripada tempoh menebus kos, pembiayaan semula kemungkinan besar tidak berbaloi.
Perangkap memanjangkan tempoh
Bank baharu mungkin menawarkan tempoh 30 tahun semula. Ansuran turun lebih banyak, tetapi jumlah bayaran naik:
| Pilihan pada 4.00% | Ansuran | Jumlah baki ansuran |
|---|---|---|
| Kekal 25 tahun | RM1,689.08 | RM506,723.37 |
| Lanjut ke 30 tahun | RM1,527.73 | RM549,982.42 |
Dengan 30 tahun, anda membayar RM10,919.65 lebih daripada pembiayaan lama pada 4.60% selama 25 tahun (RM549,982.42 berbanding RM539,062.77), walaupun kadar lebih rendah. Lanjutan tempoh berguna untuk aliran tunai, tetapi jangan keliru dengan penjimatan.
Tukar pinjaman konvensional kepada pembiayaan Islamik
Ramai peminjam membiayai semula pinjaman konvensional kepada pembiayaan Islamik atas sebab peribadi. Dari segi proses, ia hampir sama dengan pembiayaan semula biasa: bank Islamik menyelesaikan pinjaman lama dan akad baharu dimeterai. Perkara yang perlu diberi perhatian:
- Kos guaman dan duti setem tetap terpakai kecuali ditanggung bank.
- Penalti pembayaran awal pinjaman konvensional dalam tempoh terikat.
- Sesetengah bank menawarkan penukaran dalam kumpulan yang sama dengan dokumentasi lebih ringkas; tanya kosnya.
- Kadar efektif dan kadar siling baharu perlu dibandingkan seperti tawaran baharu.
Pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai
Pengeluaran tunai (cash-out) menambah jumlah pembiayaan melebihi baki lama. Ini bermakna:
- Anda membayar keuntungan atas jumlah tambahan untuk tempoh yang panjang.
- Jika digunakan untuk melangsaikan hutang kad kredit atau pembiayaan peribadi, ansuran keseluruhan mungkin turun, tetapi hutang tidak bercagar menjadi hutang bercagar rumah.
- Margin maksimum masih terpakai, berdasarkan nilai penilaian semasa.
Jika anda menghadapi masalah hutang, rujuk AKPK sebelum menggunakan rumah sebagai cagaran tambahan. Lihat tunggakan, penstrukturan dan lelong.
Urutan proses pembiayaan semula
- Semak terma lama: tarikh tamat tempoh terikat, notis penyelesaian yang diperlukan dan caj.
- Dapatkan tawaran baharu: sekurang-kurangnya dua, dengan baki, tempoh dan takaful yang setara.
- Penilaian: bank baharu menilai rumah; nilai semasa menentukan margin maksimum.
- Terima tawaran dan tandatangan dokumen dengan peguam bank baharu.
- Penyata penyelesaian: peguam memohon jumlah penyelesaian daripada bank lama, yang dikira dengan ibra' bagi pembiayaan berasaskan jualan.
- Pengeluaran dan pelepasan: bank baharu membayar bank lama, gadaian lama dilepaskan dan gadaian baharu didaftarkan.
- Teruskan ansuran lama sehingga bank lama mengesahkan penyelesaian, supaya tiada tunggakan terekod.
Simpan surat pengesahan penyelesaian daripada bank lama dan semak CCRIS beberapa bulan kemudian untuk memastikan kemudahan lama ditutup.
Senarai semak sebelum membiayai semula
- Tempoh terikat lama telah tamat atau caj telah dikira.
- Kos pertukaran disenaraikan secara bertulis.
- Tempoh menebus kos lebih pendek daripada tempoh anda menyimpan rumah.
- Tempoh terikat baharu dan caj difahami.
- Takaful lama dan baharu dibandingkan; lihat MRTT atau MLTT.
- Kadar siling dan formula kadar baharu dibaca; lihat cara membaca surat tawaran.
Soalan lazim
Bolehkah saya meminta bank sedia ada menurunkan kadar tanpa pembiayaan semula?
Boleh bertanya. Sesetengah bank menawarkan penyemakan semula margin kepada pelanggan sedia ada, kadangkala dengan yuran atau akad tambahan. Bandingkan dengan tawaran bank lain.
Berapa lama proses pembiayaan semula?
Ia bergantung pada penilaian, dokumentasi dan penyelesaian dengan bank lama. Rancang beberapa minggu hingga beberapa bulan dan jangan biarkan ansuran lama tertunggak sepanjang proses.
Adakah MRTT lama terbatal selepas pembiayaan semula?
MRTT yang dikaitkan dengan pembiayaan lama biasanya berakhir apabila pembiayaan diselesaikan. Tanya pengendali takaful tentang nilai serahan dan pastikan perlindungan baharu bermula sebelum yang lama tamat.
Adakah pembiayaan semula menjejaskan CCRIS?
Permohonan dan kemudahan baharu direkodkan. Selagi ansuran dibayar tepat waktu, rekod pembayaran yang baik kekal sebagai sejarah.
Sumber rasmi
- Bank Negara Malaysia — dasar ibra', pendedahan produk dan OPR
- Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) — duti setem perjanjian pembiayaan
- Majlis Peguam Malaysia — skala yuran guaman
- AKPK — nasihat sebelum pembiayaan semula untuk menyatukan hutang
