Kos, Kadar Keuntungan dan Peraturan 2026
Kos permulaan pembiayaan rumah Islamik: duti setem, yuran guaman, penilaian dan takaful
Pecahan kos sekali bayar pembiayaan rumah Islamik di Malaysia: duti setem 0.5%, skala yuran guaman dan SST, penilaian, disbursmen dan takaful, dengan contoh kiraan.
Selain wang pendahuluan, pembiayaan rumah Islamik melibatkan beberapa kos sekali bayar di pihak pembiayaan: duti setem atas perjanjian pembiayaan (lazimnya 0.5% daripada jumlah pembiayaan, kecuali jika anda layak pengecualian rumah pertama), yuran guaman bagi dokumen pembiayaan mengikut skala yuran peguam serta SST, disbursmen seperti carian dan pendaftaran, yuran penilaian dan, jika dipilih, sumbangan takaful seperti MRTT. Untuk pembiayaan RM450,000, jumlah kos ini secara ilustrasi boleh mencecah sekitar RM10,000 sebelum takaful, dan sebahagiannya mungkin ditanggung atau dibiayai oleh bank.
Panduan ini sebahagian daripada panduan pembiayaan perumahan Islamik. Ia memberi tumpuan kepada kos di pihak pembiayaan; kos pemindahan hakmilik di pihak pembelian disebut secara ringkas sahaja.
Senarai kos dan cara ia dikira
| Kos | Cara dikira | Catatan |
|---|---|---|
| Duti setem perjanjian pembiayaan | Lazimnya 0.5% daripada jumlah pembiayaan di bawah Akta Setem 1949 | Pengecualian rumah pertama mungkin terpakai |
| Yuran guaman dokumen pembiayaan | Mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara, berdasarkan jumlah pembiayaan | Ditambah SST atas perkhidmatan profesional |
| Disbursmen peguam | Kos sebenar: carian tanah, pendaftaran gadaian, setem salinan, penghantaran | Minta senarai bertulis |
| Yuran penilaian | Mengikut skala Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta | Ada bank yang membayar dahulu atau memulangkan |
| Yuran broker komoditi (Tawarruq) | Ditetapkan oleh bank, jika dikenakan | Banyak bank menanggungnya; tanya |
| Takaful MRTT atau MLTT | Sumbangan tunggal atau berkala | Boleh dibiayai bersama; lihat panduan MRTT |
| Takaful kebakaran atau pemilik rumah | Sumbangan tahunan | Bagi strata, bangunan biasanya dilindungi oleh badan pengurusan |
Bagi pihak pembelian, duti setem atas surat cara pindah milik (memorandum of transfer) dikira mengikut skala berperingkat: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi RM500,001 hingga RM1 juta dan 4% bagi nilai melebihi RM1 juta. Kos ini berasingan daripada kos pembiayaan.
Pengecualian duti setem rumah pertama
Kerajaan telah memberi pengecualian duti setem bagi pembeli rumah pertama warganegara Malaysia untuk rumah kediaman bernilai sehingga RM500,000, meliputi surat cara pindah milik dan perjanjian pembiayaan. Pengecualian ini dilanjutkan melalui Belanjawan dan, berdasarkan pengumuman terkini, terpakai bagi perjanjian jual beli yang dimeterai dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027. Belanjawan 2027 (dibentangkan pada 9 Oktober 2026) mencadangkan lanjutan bagi perjanjian jual beli yang dimeterai dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030, serta pengecualian separa bagi rumah melebihi RM500,000 hingga RM750,000 (100% atas RM500,000 pertama dan 50% atas bakinya). Cadangan ini berkuat kuasa hanya selepas perundangan diwartakan. Syarat seperti tarikh perjanjian, nilai rumah dan status pembeli pertama mesti dipenuhi.
Butiran skim kerajaan lain ada dalam skim rumah pertama, LPPSA dan KWSP.
Skala yuran guaman dan SST
Yuran guaman bagi dokumen pembiayaan dan pindah milik dikawal oleh skala dalam Perintah Saraan Peguam Cara 2023, yang berkuat kuasa di Semenanjung Malaysia pada 15 Julai 2023 dan menggantikan perintah 2005. Skala Jadual A ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta berikutnya; bahagian melebihi RM7.5 juta boleh dirunding tetapi tidak melebihi 1%. Peguam boleh memberi diskaun sehingga 25% atas skala Jadual A, tetapi tidak lebih daripada itu, dan bank kadangkala menanggung yuran guaman sebagai sebahagian pakej. Transaksi di Sabah dan Sarawak tertakluk kepada peraturan yuran yang berasingan. SST atas perkhidmatan profesional dikenakan pada kadar 8% sejak 1 Mac 2024.
Contoh kiraan: pembiayaan RM450,000
Rumah RM500,000, margin 90%, pembiayaan RM450,000. Pembeli bukan pembeli rumah pertama (tiada pengecualian). Semua angka ilustrasi:
| Item | Kiraan | Jumlah |
|---|---|---|
| Duti setem perjanjian pembiayaan | 0.5% x RM450,000 | RM2,250 |
| Yuran guaman dokumen pembiayaan | 1.25% x RM450,000 | RM5,625 |
| SST atas yuran guaman | 8% x RM5,625 | RM450 |
| Disbursmen (contoh) | Carian, pendaftaran, salinan | RM900 |
| Yuran penilaian (contoh) | Mengikut skala dan bank | RM1,200 |
| Jumlah sebelum takaful | RM10,425 |
Jika pembeli layak pengecualian rumah pertama, duti setem RM2,250 tidak dikenakan dan jumlah turun kepada RM8,175. Jika bank menanggung yuran guaman dokumen pembiayaan, kos tunai anda turun lagi sebanyak RM6,075 (yuran tambah SST).
Masukkan jumlah tunai yang anda bayar sendiri sebagai kos permulaan dalam kalkulator ansuran untuk melihat jumlah kos keseluruhan, dan gunakan kalkulator margin untuk wang pendahuluan.
Membiayai kos permulaan: berbaloi atau tidak
Sesetengah tawaran membenarkan yuran guaman, penilaian atau takaful dimasukkan ke dalam jumlah pembiayaan. Ini mengurangkan tunai awal tetapi anda membayar keuntungan ke atasnya untuk seluruh tempoh. Contoh: RM8,500 dibiayai pada 4.00% selama 35 tahun menambah kira-kira RM37.64 sebulan atau sekitar RM15,800 sepanjang tempoh jika kadar kekal. Jika anda mempunyai tunai dan dana kecemasan yang mencukupi, membayar tunai biasanya lebih murah.
Pembiayaan kos juga boleh menolak jumlah pembiayaan melebihi margin yang dibenarkan, jadi tanya bank bagaimana ia dikira. Lihat margin, tempoh dan DSR.
Kos berulang selepas pemilikan
Kos permulaan hanya sekali, tetapi bajet perlu juga merangkumi kos tahunan yang tidak termasuk dalam pembiayaan: cukai pintu (taksiran) kepada pihak berkuasa tempatan, cukai tanah atau cukai petak kepada pejabat tanah, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi strata, serta takaful kebakaran atau pemilik rumah. Bank tidak membayar kos ini bagi pihak anda, dan tunggakan cukai pintu atau yuran penyelenggaraan boleh menimbulkan tindakan berasingan daripada pihak berkuasa atau badan pengurusan.
Soalan untuk ditanya sebelum menerima tawaran
- Adakah tawaran "kos guaman percuma" meliputi dokumen pembiayaan sahaja atau juga pindah milik?
- Siapa yang memilih peguam, dan adakah anda boleh menggunakan peguam sendiri dalam panel bank?
- Adakah yuran penilaian dipulangkan jika anda menerima tawaran?
- Adakah ada yuran broker komoditi atau yuran pemprosesan lain?
- Jika anda membatalkan tawaran, kos apa yang perlu dibayar?
Soalan lazim
Adakah duti setem dikira atas harga jualan dalam Tawarruq?
Duti setem dokumen pembiayaan lazimnya dikira berdasarkan jumlah pembiayaan, bukan harga jualan pada kadar siling. Minta peguam mengesahkan jumlah bagi setiap dokumen.
Bolehkah saya menawar yuran guaman?
Bagi transaksi yang diliputi skala, peguam terikat dengan skala. Ruang penjimatan biasanya datang daripada pakej bank yang menanggung yuran, bukan daripada diskaun peguam.
Adakah SST dikenakan atas duti setem?
Tidak. SST dikenakan atas yuran perkhidmatan profesional peguam, bukan atas duti setem yang dibayar kepada kerajaan.
Bila kos ini perlu dibayar?
Lazimnya sebelum atau semasa dokumen ditandatangani dan sebelum pengeluaran dana. Peguam akan memberikan invois dan penyata akaun.
Sumber rasmi
- Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) — duti setem, pengecualian rumah pertama dan semakan setem
- Majlis Peguam Malaysia — skala yuran guaman dan senarai peguam berdaftar
- Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH) — skala yuran penilaian dan senarai penilai berdaftar
- Jabatan Kastam Diraja Malaysia — MySST — kadar cukai perkhidmatan
