Permohonan pembiayaan rumah Islamik ditolak: sebab biasa (CCRIS, DSR, penilaian) dan langkah seterusnya

Permohonan pembiayaan rumah Islamik paling kerap ditolak kerana salah satu daripada lima sebab: nisbah khidmat hutang (DSR) terlalu tinggi berbanding pendapatan bersih, rekod bayaran dalam CCRIS yang menunjukkan tunggakan baru-baru ini, pendapatan yang tidak dapat dibuktikan dengan dokumen, nilai penilaian lebih rendah daripada harga sehingga jumlah pembiayaan tidak mencukupi, atau jenis hartanah dan hakmilik yang tidak memenuhi polisi bank. Langkah pertama selepas ditolak ialah bertanya bank sebab umum penolakan, kemudian menyemak laporan CCRIS anda sendiri sebelum memohon di tempat lain. Memohon di banyak bank secara rawak tanpa memperbaiki punca jarang membantu.

Panduan ini sebahagian daripada kesilapan biasa dalam pembiayaan rumah Islamik. Keputusan kredit adalah hak bank; panduan ini membantu anda memahami faktor yang biasanya dinilai.

Sebab penolakan dan cara memperbaikinya

Sebab	Tanda-tanda	Langkah memperbaiki
DSR tinggi	Banyak komitmen bulanan berbanding pendapatan bersih	Kurangkan komitmen, tambah pemohon bersama, pilih harga lebih rendah
Rekod CCRIS	Tunggakan dalam 12 bulan terakhir, akaun perhatian khas	Bayar tunggakan, kekalkan bayaran tepat waktu selama beberapa bulan
Dokumen pendapatan	Bekerja sendiri, komisen, gaji tunai	Sediakan penyata cukai, penyata bank konsisten, pendaftaran perniagaan
Penilaian rendah	Nilai bank lebih rendah daripada harga	Tambah wang pendahuluan, rundingan harga, cuba bank lain
Jenis hartanah	Pajakan baki pendek, tanah rizab, sekatan pindah milik	Semak hakmilik sebelum membayar deposit
Tempoh kerja	Masih dalam percubaan atau baru bertukar kerja	Tunggu pengesahan jawatan atau sediakan surat majikan
Had umur	Tempoh yang mampu terlalu pendek	Pemohon bersama yang lebih muda atau jumlah lebih kecil

Memahami CCRIS dan agensi pelaporan kredit

CCRIS (Central Credit Reference Information System) dikendalikan oleh Bank Negara Malaysia dan mengumpul maklumat kemudahan kredit daripada institusi kewangan, termasuk rekod bayaran 12 bulan terakhir. Anda boleh mendapatkan laporan CCRIS sendiri secara percuma melalui saluran BNM. Selain itu, agensi pelaporan kredit berdaftar di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010 mengumpul maklumat lain seperti rekod litigasi dan maklumat perdagangan.

Perkara untuk disemak dalam laporan anda:

Kemudahan yang anda tidak kenali, mungkin akibat penipuan identiti.
Kemudahan lama yang sepatutnya telah ditutup.
Bilangan bulan tunggakan bagi setiap kemudahan.
Permohonan kredit terkini yang direkodkan.
Status kemudahan khas, contohnya distruktur semula.

Tunggakan kecil yang berulang, walaupun caj lewat bayarnya hanya beberapa ringgit, sering menjadi punca utama; lihat caj lewat bayar untuk cara mengelaknya. Jika ada maklumat salah, hubungi institusi yang melaporkannya untuk pembetulan. Bagi rekod agensi pelaporan kredit, gunakan prosedur pertikaian agensi tersebut.

Contoh: menyemak semula DSR sebelum memohon lagi

Andaian (ilustrasi): pendapatan bersih RM6,000, komitmen kereta RM1,100, pembiayaan peribadi RM700, ansuran rumah dipohon RM1,992.49.

DSR asal: (RM1,100 + RM700 + RM1,992.49) / RM6,000 = 63.2%.
Jika pembiayaan peribadi diselesaikan menggunakan simpanan: (RM1,100 + RM1,992.49) / RM6,000 = 51.5%.
Jika, tanpa menyelesaikan pembiayaan peribadi, pemohon bersama dengan pendapatan bersih RM3,000 dan tiada komitmen ditambah menyertai permohonan: (RM1,800 + RM1,992.49) / RM9,000 = 42.1%.

Had dalaman setiap bank berbeza, tetapi penurunan sebegini sering mengubah keputusan. Penerangan DSR penuh ada dalam margin, tempoh dan DSR.

Contoh: jurang penilaian

Harga RM500,000, margin 90%, tetapi nilai penilaian RM460,000:

Pembiayaan maksimum: 90% x RM460,000 = RM414,000.
Wang pendahuluan sebenar: RM500,000 - RM414,000 = RM86,000, bukan RM50,000.

Jika anda tidak mempunyai RM36,000 tambahan, pilihan anda ialah merunding harga, mencari bank dengan penilaian berbeza, atau menangguhkan pembelian. Semak perjanjian jual beli: jika deposit sudah dibayar dan pembiayaan tidak diluluskan, klausa tertentu mungkin menentukan sama ada deposit dipulangkan. Gunakan kalkulator margin untuk mengira semula.

Pemohon bekerja sendiri dan pekerja gig

Pendapatan yang tidak tetap ialah sebab biasa permohonan ditolak, walaupun jumlahnya mencukupi. Bank perlu melihat pendapatan yang konsisten dan boleh disahkan. Sediakan:

Penyata bank perniagaan atau peribadi sekurang-kurangnya enam bulan, lebih baik 12 bulan, dengan aliran masuk yang konsisten.
Borang B atau penyata cukai dan bukti bayaran cukai untuk dua tahun terakhir.
Pendaftaran SSM dan, jika ada, penyata kewangan perniagaan.
Penyata caruman KWSP sukarela atau PERKESO bekerja sendiri, jika ada.
Kontrak atau invois pelanggan utama.

Elakkan mencampurkan wang peribadi dan perniagaan dalam satu akaun tanpa rekod. Jika dokumen masih lemah, skim jaminan kredit perumahan mungkin membantu; lihat skim rumah pertama.

Hartanah yang lebih sukar dibiayai

Tanah rizab Melayu hanya boleh dimiliki oleh orang yang layak di bawah enakmen negeri; bank juga menilai pasaran jualan semulanya.
Pajakan dengan baki tempoh pendek boleh menghadkan tempoh pembiayaan dan margin.
Rumah kos rendah atau mampu milik mungkin mempunyai sekatan jualan semula atau syarat kelulusan pihak berkuasa negeri.
Hartanah lelong memerlukan bayaran baki dalam tempoh singkat; pembiayaan perlu dirancang lebih awal.
Hartanah tanpa hakmilik strata memerlukan penyerahan hak dan semakan rantaian dokumen.

Langkah selepas ditolak

Tanya bank sebab umum penolakan; bank mungkin tidak mendedahkan model kredit, tetapi biasanya boleh menyatakan kategori.
Muat turun laporan CCRIS dan semak setiap kemudahan.
Betulkan punca: tunggakan, komitmen, dokumen atau jenis hartanah.
Tunggu beberapa bulan bayaran tepat waktu jika masalahnya rekod bayaran.
Pertimbangkan skim jaminan jika pendapatan anda tidak tetap; lihat skim rumah pertama.
Mohon semula di bank yang polisinya sesuai dengan profil anda.

Penolakan kredit itu sendiri biasanya bukan perkara yang boleh dirujuk kepada FMOS, kerana keputusan kredit ialah keputusan komersial bank. Namun jika anda percaya maklumat yang digunakan salah, atau layanan tidak adil, lihat aduan kepada bank, BNM dan FMOS.

Soalan lazim

Adakah memohon di banyak bank menjejaskan peluang saya?

Setiap permohonan direkodkan. Bank yang melihat banyak permohonan dalam masa singkat mungkin bertanya sebabnya. Mohon di dua atau tiga bank dalam tempoh yang rapat lebih baik daripada permohonan berterusan.

Berapa lama rekod tunggakan kekal?

CCRIS memaparkan sejarah bayaran 12 bulan terakhir. Agensi pelaporan kredit mungkin menyimpan maklumat lain untuk tempoh berbeza mengikut peraturan.

Bolehkah saya memohon pembiayaan Islamik jika ditolak untuk pinjaman konvensional?

Boleh, tetapi faktor penilaian kredit sama. Tanpa memperbaiki punca, keputusan mungkin serupa.

Adakah broker boleh menjamin kelulusan?

Tiada pihak boleh menjamin kelulusan kredit. Berhati-hati dengan sesiapa yang meminta bayaran pendahuluan untuk "membersihkan" CCRIS atau menjamin kelulusan.

Sumber rasmi

Bank Negara Malaysia — laporan CCRIS dan Senarai Amaran Pengguna Kewangan
AKPK — kaunseling memperbaiki kedudukan kewangan
Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) — pendaftaran perniagaan bagi pemohon bekerja sendiri