Contoh Kiraan dan Senarai Semak
Pembiayaan rumah Islamik untuk rumah dalam pembinaan: bayaran progresif dan keuntungan semasa pembinaan
Cara pembiayaan rumah Islamik bagi projek dalam pembinaan berfungsi: pengeluaran berperingkat, keuntungan atas jumlah dikeluarkan, contoh kiraan, risiko projek lewat dan hak pembeli.
Bagi rumah dalam pembinaan yang dibeli daripada pemaju berlesen, bank Islamik tidak mengeluarkan seluruh pembiayaan sekali gus. Dana dikeluarkan secara berperingkat mengikut jadual bayaran dalam perjanjian jual beli berkanun, dan sepanjang tempoh pembinaan anda lazimnya membayar keuntungan atas jumlah yang telah dikeluarkan sahaja, bukan ansuran penuh. Ansuran penuh bermula selepas pengeluaran terakhir atau pada tarikh yang ditetapkan dalam surat tawaran. Bayaran semasa pembinaan ini biasanya tidak mengurangkan baki pokok, jadi ia ialah kos tambahan yang perlu dimasukkan dalam bajet.
Panduan ini sebahagian daripada senarai semak pembiayaan rumah Islamik. Angka di bawah ialah ilustrasi.
Bagaimana pengeluaran berperingkat berfungsi
Bagi rumah yang dibeli daripada pemaju di Semenanjung Malaysia, perjanjian jual beli mengikut format berkanun di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan peraturannya: Jadual G bagi rumah bertanah dan Jadual H bagi hartanah strata. Jadual itu menetapkan peringkat bayaran yang dikaitkan dengan kemajuan kerja, disahkan oleh arkitek projek. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang pemajuan perumahan negeri sendiri.
Urutan biasa:
- Anda membayar deposit atau bayaran pertama kepada pemaju semasa menandatangani perjanjian jual beli.
- Bank Islamik meluluskan pembiayaan dan dokumen ditandatangani.
- Pemaju menghantar tuntutan bagi setiap peringkat yang siap, dengan sijil arkitek.
- Bank mengeluarkan dana terus kepada pemaju dan memaklumkan anda.
- Bayaran keuntungan bulanan anda meningkat setiap kali jumlah dikeluarkan bertambah.
- Selepas penyerahan milikan kosong dan pengeluaran terakhir, ansuran penuh bermula.
Dalam Tawarruq, transaksi komoditi mungkin dilakukan sekali untuk keseluruhan kemudahan atau secara berperingkat mengikut pengeluaran, bergantung pada produk. Dalam struktur Istisna' atau Musharakah, mekanismenya berbeza tetapi kesan aliran tunai kepada anda biasanya serupa. Lihat Tawarruq atau Musharakah Mutanaqisah.
Contoh kiraan keuntungan semasa pembinaan
Andaian (ilustrasi): harga rumah strata RM500,000, pembiayaan RM450,000, kadar efektif 4.10%, tempoh pembinaan 36 bulan.
| Peringkat | Purata jumlah dikeluarkan | Bayaran keuntungan sebulan | Untuk 12 bulan |
|---|---|---|---|
| Bulan 1 hingga 12 | RM100,000 | RM341.67 | RM4,100.00 |
| Bulan 13 hingga 24 | RM250,000 | RM854.17 | RM10,250.00 |
| Bulan 25 hingga 36 | RM400,000 | RM1,366.67 | RM16,400.00 |
| Jumlah semasa pembinaan | RM30,750.00 |
Bayaran keuntungan bulanan dikira sebagai jumlah dikeluarkan x 4.10% / 12. Contohnya, RM150,000 dikeluarkan memberi RM512.50 sebulan; RM300,000 memberi RM1,025.00.
Selepas pengeluaran penuh RM450,000, ansuran penuh untuk 35 tahun pada 4.10% ialah kira-kira RM2,019.57. Keuntungan RM30,750 semasa pembinaan tidak mengurangkan baki RM450,000 itu. Jika anda menyewa rumah lain sepanjang tempoh pembinaan, jumlah kos bulanan anda pada tahun ketiga mungkin sewa ditambah RM1,366.67.
Gunakan kalkulator ansuran untuk ansuran penuh dan jadual di atas untuk fasa pembinaan.
Skim di mana pemaju menanggung kos semasa pembinaan
Dahulu, sesetengah projek dipasarkan dengan pemaju menanggung faedah atau keuntungan semasa pembinaan. Bank Negara Malaysia telah menyekat pembiayaan bagi skim sebegini sejak 2013. Jika pemaju menawarkan insentif seperti rebat atau "percuma kos semasa pembinaan", tanya bagaimana ia dilaksanakan dan bagaimana bank melayan rebat itu dalam pengiraan margin. Harga bersih selepas rebat lazimnya menjadi asas margin pembiayaan; lihat margin, tempoh dan DSR.
Risiko projek lewat atau terbengkalai
| Risiko | Apa yang anda perlu tahu |
|---|---|
| Penyerahan lewat | Perjanjian berkanun menetapkan tempoh penyerahan (lazimnya 24 bulan bagi bertanah dan 36 bulan bagi strata) dan ganti rugi jumlah tertentu (LAD) jika lewat |
| Kecacatan | Tempoh liabiliti kecacatan membolehkan anda menuntut pembaikan daripada pemaju |
| Projek terbengkalai | Ansuran kepada bank lazimnya masih perlu dibayar atas jumlah dikeluarkan; berbincang dengan bank dan rujuk KPKT |
| Pertikaian dengan pemaju | Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah KPKT untuk tuntutan dalam had tertentu |
Bajet bulanan sepanjang tempoh pembinaan
Ramai pembeli projek baharu masih menyewa atau membayar pembiayaan rumah lain semasa menunggu. Contoh ilustrasi untuk pasangan yang menyewa pada RM1,500 sebulan:
| Tempoh | Sewa | Bayaran keuntungan pembinaan | Jumlah bulanan |
|---|---|---|---|
| Tahun 1 | RM1,500 | RM341.67 | RM1,841.67 |
| Tahun 2 | RM1,500 | RM854.17 | RM2,354.17 |
| Tahun 3 | RM1,500 | RM1,366.67 | RM2,866.67 |
| Selepas penyerahan | RM0 | Ansuran penuh RM2,019.57 | RM2,019.57 + kos pindah |
Tahun ketiga paling berat kerana sewa dan bayaran keuntungan sama-sama tinggi. Jumlah keseluruhan yang dibayar dalam tiga tahun itu ialah RM54,000 sewa ditambah RM30,750 keuntungan, iaitu RM84,750, dan tiada satu sen pun mengurangkan baki pembiayaan. Jika projek lewat, keadaan ini berlanjutan. Sediakan dana kecemasan dan rancang kos selepas penyerahan seperti yuran penyelenggaraan, perabot dan pengubahsuaian, yang tidak termasuk dalam pembiayaan.
Senarai semak sebelum menandatangani
- Semak lesen pemaju dan permit iklan jualan di portal KPKT.
- Fahami jadual bayaran progresif dan anggaran tempoh setiap peringkat.
- Tanya bank bila ansuran penuh bermula dan cara keuntungan semasa pembinaan dikira.
- Rancang bajet untuk bayaran keuntungan yang meningkat, ditambah sewa semasa.
- Simpan semua notis pengeluaran daripada bank dan semak dengan tuntutan pemaju.
- Pastikan MRTT, jika ada, bermula pada tarikh yang betul; lihat MRTT atau MLTT.
- Baca bahagian ini dalam surat tawaran; lihat cara membaca surat tawaran.
Soalan lazim
Bolehkah saya membayar ansuran penuh sejak awal untuk mengurangkan baki?
Sesetengah bank membenarkan, tetapi bayaran melebihi keuntungan mungkin dilayan sebagai bayaran di hadapan. Tanya secara bertulis sama ada ia mengurangkan pokok; lihat bayaran tambahan.
Bila tempoh 35 tahun bermula?
Bergantung pada surat tawaran: ada yang mengira tempoh dari pengeluaran pertama, ada dari pengeluaran penuh. Ini mempengaruhi ansuran dan had umur.
Adakah kadar siling terpakai semasa pembinaan?
Dalam struktur berasaskan jualan, kadar siling terpakai kepada keseluruhan harga jualan, tetapi bayaran semasa pembinaan dikira pada kadar efektif atas jumlah dikeluarkan.
Apa berlaku kepada LAD jika rumah lewat diserahkan?
LAD dibayar oleh pemaju kepada pembeli mengikut formula dalam perjanjian berkanun. Ia tidak mengurangkan obligasi anda kepada bank secara automatik.
Sumber rasmi
- Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) — lesen pemaju, Akta Pemajuan Perumahan dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
- Bank Negara Malaysia — dasar pembiayaan perumahan
- Majlis Peguam Malaysia — nasihat perjanjian jual beli
